环京一哥折戟，“爆雷”的华夏幸福还能幸福吗？

1. 环京一哥折戟，“爆雷”的华夏幸福还能幸福吗？

 2月1日深夜，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，截至目前，华夏幸福及下属子公司发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元，但公司的可动用资金仅为8亿，这也是华夏幸福首次官方对外承认债务逾期问题。
        
   据诸葛找房了解，华夏幸福金融机构债权人委员会组建暨第一次会议于2月1日召开。会上，此次债务危机被定调为民营企业流动性风险，华夏幸福董事长王文学对危机进行了总结，并表示  坚决不逃废债  ；政府方面则要求  全力确保有序经营、员工稳定、正常交房。  
   面对债务危机，华夏幸福给出的解释是：“错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，影响公司回款达千亿量级；新拓展区域的效果不及预期；扩张激进，管理不精细；疫情影响。”
   其实早在2018年，华夏幸福就曾爆发过一次债务危机。当时，中国平安作为华夏幸福的“白马骑士”，在帮助华夏幸福度过危机的同时，也成为了华夏幸福持股25%的二股东。
        
   按照与平安的约定，2018年到2020年，华夏幸福归母净利润分别不得低于114.15亿、144.88亿和180亿。2018年和2019年，华夏幸福“擦线”完成业绩承诺，然而2020年的业绩承诺，却未能如约完成。
   随着3年合作结束，华夏幸福与平安未来合作的不确定性，也是让市场担忧的原因之一。
     从1月8日起，中金公司、穆迪、惠誉等机构先后下调华夏幸福的评级；1月15日，河北省政府承诺为华夏幸福提供高达95亿元的有条件财政支持；1月21日，上交所向华夏幸福发出监管工作函。
        
   “产业地产不好做，周期长，变现慢，步子迈得太大，一味追求销售额，就算是河北老大又怎样？”在业内人士看来，华夏幸福前几年赢在产业地产上，现在也输在这里。而疫情的发生和监管部门“三道红线”的出台，只是加速了危机到来，但这“是迟早的事”。
   2016年，华夏幸福凭借着环京区域布局以及产业新城模式，寻求差异化定位，开始大片圈地，销售额超过1200亿元，成为全国少有的区域性千亿房企。但这个业务周期长、招商难、对外部依赖比较大。
   2017年，雄安新区规划横空出世，华夏幸福作为河北房企龙头，股价一飞冲天，前景被一致看好。然而政府一纸“限购令”，使得环京区域房价下跌，华夏幸福重金投入的多个产业小镇项目受到严重冲击。
        
   2018年，当华夏幸福去掉“招商引资、植入产业”的光环，产业新城模式对于地方政府的吸引力降至冰点，使得华夏幸福理想中的可持续发展成为幻影，陷入资金链困境。尽管住宅板块“孔雀城”一直以高周转模式开发，为产业地产“输血”，但2017年环京市场低迷、限购政策严格，直接拖住了华夏幸福。
   2020年以来，疫情叠加环京地区房地产调控政策，导致华夏幸福销售金额及回款同比下滑，经营业绩承压，财务状况恶化。2020年第三季度报显示，华夏幸福应收账款前五欠款人中分别为：固安新兴示范区财政局、沙城经开区管委会、溧水经开区管委会、嘉善商服区管委会和大厂县财政局，欠款总额近280亿元。
   在2020-2021年地方财政整体紧缩、房地产全面收紧的情况下，华夏幸福终究还是回归成了地产企业最初的模样；在河北疫情爆发、对赌协议失利后，失去了所有的光环，再次陷入动荡。
        
   目前来看，导致华夏幸福陷入困境的主要因素：一是环京区域受政策限制，公司的“现金奶牛”孔雀城销售不利；二是与政府合作开发的产业新城，前期需要垫付大量的资金，公司“以短养长“的运营模式使得资金错配，现金流长期紧绷；除此之外，足球等副业也牵扯了公司大量精力和财力。
   随着公司债务违约公告在2月1日夜间的披露，华夏幸福的现存经营压力和债务问题已悉数浮出水面。近期，市场传言称，华夏幸福欲引入华润集团为股权投资者，提供资金和债券市场的支持。对此，华夏幸福没有予以否认，只表示“不方便评论，以后续公告为准”。

2. 华夏幸福"重生"和环京“楼市松动”

   2021年12月9日，华夏幸福基业发布公告，宣称其《   债务重组计划  》已经获得“  华夏幸福金融债权人委员会  ”表决通过。 
     
     “   华夏幸福金融债权人委员会  ”主要就是  借钱给华夏的金融机构  ，其中包括中国工商银行、平安集团和其他三家金融机构。 
     
     华夏同时表现：后续将在河北省政府、廊坊市政府及专班的指导下，召集公司债券持有人会议，对债务重组相关事项进行审议表决。  
     
     公告宣布后，华夏幸福股价上涨了3.86%。  
     
     这是在海航之后，第二家房企的   “债务重组计划”  获得通过。 
     
     这就意味着   华夏的“债权人”  已经认同华夏幸福基业的“  债务重组方案  ”，华夏终于  获得了“喘息”  的机会，这是非常重要的一步。 
     
     如果华夏的“债权人”不同意债务重组方案，华夏最后只能进入“破产重组”阶段，那么华夏就有可能会“破产重组”，甚至会“破产清算”。  
     
     债务重组计划的通过，意味着   华夏有望“重生  ”。 
     
     华夏目前的债务规模   大概在2200亿  左右，而且全部都是“  金融债务  ”，也就是说华夏的债务，几乎全部都来自于“金融机构”。 
     
     这就是华夏和恒大，最大的不同。  
     
     恒大的债务高达1.9万亿，但里面   仅有三分之一是来自于金融机构  ，因此就算金融机构给与恒大“展期”支持，恒大也很难转变命运。 
     
     况且恒大还有更加庞大的   “表外债务”  。 
     
     因此恒大的关键问题在于债务规模更加庞大，而且债务结构更加复杂，各种债权人都有，从金融机构到上下游供货商，   已经“无药可救”  。 
     
     而且恒大自己还进行了   “金融化”  ：恒大理财。 
     
     因此恒大除了“自救”，其他人很难下手“拯救”。  
     
     而华夏的债务更小，而且主要是金融债务，只要金融机构债权人统一允许进行   “债务重组”  ，华夏就可以实现重生。 
     
     根据之前华夏公布的《债务重组计划》，   2192亿金融债务  将会通过以下  两种方式  来进行偿还： 
     
     第一种方式就是   “卖资产”  ： 
     
      第一，卖出资产回笼资金约750亿元，其中约570亿元用于兑付金融债务，200亿用于“保交房”。   
     
      第二，出售资产带走金融债务约500亿元；   
     
      第三，以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿相关金融债务。   
     
     2021年以来，华夏已经连续卖出多个资产包，预计后面华夏还要把外地的项目连续甩掉，这样华夏就可以减少很多债务：  
     
      将南京孔雀海持有的“上元府”的现房项目正式交予南京万科。   
      将北京丰台 科技 园项目分别转让给北京丰台 科技 园投资控股有限公司和北京丰科世纪 科技 孵化器有限公司。   
      将武汉华夏卖给了宝业集团股份有限公司。   
      将南方总部商业地产卖给了鹏瑞（深圳）城市发展有限公司。   
      将浙江省嘉兴市的一幅宅地卖给了融创。   
     
     第二个方式就是要求金融机构给与“延期偿还”，“免除利息”，“降低利率”等方式：  
     
      第一，优先类金融债务展期或清偿约352亿元。   
     
      第二，剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿，预计延期5-8年偿还，利率降到3.5%。   
     
      意味着华夏幸福的主要金融负债展期5-8年，也为他们后续恢复造血赢得了宝贵时间。   
     
     最为关键，通过这一次“债务重组”，华夏幸福依然可以   保留“孔雀城住宅业务”  ，但会  去掉部分“产业新城业务”  ，而且还能  保留“物业管理业务”  。 
     
     这说明华夏在债务重组后，越来越像一家“   房地产开发企业  ”，而不再是  “新城开发企业”  ，更加纯粹，也会更加保守。 
     
     但是本次债务重组，仅仅是让华夏有了喘息机会，华夏要想彻底重生，把债务问题彻底解决，关键还是要   解决“销售问题”  。 
     
     毕竟很多债务只是   “延期了5-8年”  ，而不是不需要还了。 
     
     这就需要   解决“环京地区”  的楼市问题了。 
     
     2021年12月9日，根据“每日经济新闻”的报道，“   环京的严格限购撕开了一道口子  ”，“  保定公开定向解除楼市限购  ”。 
     
        
    保定市住房和城乡建设局官网上公布了《保定市全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案》，在这个文件中，就明确提到： 
      购买被动式超低能耗商品住宅，可不受区域性商品住房限购政策的限制。   
     这意味着环京楼市有区域出现了有条件松限。  
     
     如果我们更准确的说，这应该是   环京地区  首个公开表态“  可以限购松绑  ”的城市，而其他的环京地区虽然也存在  “限购松绑”  的情况。 
     
     但基本上都“   只说不做  ”，“  静悄悄的执行  ”。 
     
     这也导致了很多买房人到现在还以为   环京地区“严厉限购”  ，其实这些年以来，部分地区早就已经静悄悄取消了。 
     
     保定应该是首个“   公开表态  ”的城市。 
     
     我们认为，   环京地区逐渐“限购松绑  ”是一个基本的趋势，而且有可能会在明年加速这个过程。 
     
     这肯定有助于环京楼市能够   恢复一点“生气”  。 
     
     综上所述，我们认为通过这一次的“债务重组”后，华夏暂时得到了喘息的机会，但要想解决河北的房企问题，归根结底还是   需要解决环京楼市目前过于“低迷”的状态  。 
     
     在“房住不炒”的基本前提下，   环京地区未来肯定将加速“楼市松绑”  。 
     
     一个方面是要让“北漂”刚需尽可能进入环京地区置业，另外一个方面则是要可以引入人口，提高配套水平。  
     
     未来五年，京津冀协同发展的交通格局将基本成型，高铁、地铁的跨区交通将会到来，检查站外迁也在进行中。  
     
     北三县楼市也将逐渐触底反弹。