5月，2021年楼市可能的转折点。

1. 5月，2021年楼市可能的转折点。

   
     
      这两天关于违规资金流入楼市，就是那个经营贷炒热楼市的事终于开始发酵，银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行办公厅三个部门联合发文称 要在5月底前完成排查工作，并且严格执行防止经营贷继续流入房地产领域 。
     
   从三个强力部门联合发文的动作和措辞来看，这次是要来一点力度大的操作搞一搞，杀一杀经营贷助推楼市上涨的歪风邪气。
     
    这个出发点肯定是好的，但是不是来的晚了那么一点点？ 
     
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   经营从去年2月份开始在深圳现身，等深圳楼市出现异常快速上涨的行情时，经营贷才被曝光，于是深圳马上下手对经营贷进行严查，结果深圳的火刚压下去，经营贷就在广州上海和北京开始露头，随后广州上海北京三城市楼市开始同步升温。
     
   根据楼市传统的哪露头就打哪的原则，北广沪三城也开始追查经营贷，结果三个一线城市刚被敲打一轮后，长三角的楼市大热门杭州又被爆出经营贷流入楼市的新闻， 随后成都西安南京等热门省会陆续也被曝光出经营贷入楼市的新闻 。
     
   甚至连浙江省也在最近传出要排查经营贷的消息，而这时候已经到了2021年3月中旬。
     
    该上涨的地方也涨的差不多了，排查姗姗来迟 。
     
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   经营贷进楼市这锅，真的应该全是中介来背吗？
     
   新华社在前几天发文中说过， 经营贷流入楼市的最原始驱动力之一是因为银行有指标 。
     
   银行的信贷部门有自己的放贷指标，这玩意和工作业绩直接挂钩，就是说这贷款必须要放出去， 这就首先给了负责放贷部门直接的业绩压力 。
     
   本来这也不叫个事情，有压力就放呗，反正是经营贷，有需要的小企业来申请给批就完事了，但关键是小微企业的风险真的太高，已经高出了银行系统的风控标准线， 于是一样是放贷干脆放给了买房的客户 。
     
   你以为银行真不知道你申请经营贷的那些资料漏洞百出？你以为银行负责风控的人真的是吃干饭的？
     
   按照官媒报道的话， 睁一只眼闭一只眼罢了 。
     
   在楼市过去几十年雄风不倒，尤其是2020年疫情对经济冲击这么凶残的情况下，楼市还能逆风翻盘拉升一波上涨的行情，银行信贷部门是全程看在眼里。
     
    这么牛逼的投资市场哪找？ 
     
   既然给谁放贷都是一样放贷，不如把钱放给那些准备进入进场买房的人。
     
   四大一线城市不说，即使二线强省会的房产也是当下最硬的资产， 炒房失败断供？根本不存在，极少数断供的人完全影响不了楼市的走向，银行直接收回房产拍卖完事，本息一起收回，妥妥的安全 。
     
   这可比把钱贷给那些不知道能不能坚持到下个月开工资的小微企业要强的多， 小微企业说还不了钱那真就一分钱也还不上了 。
     
   不光是银行系统，就是单纯资本自己也不愿意进入实体。
     
   所以还真怨不得实体经济就吸收不了资本， 而是资本自己确实不敢去了 。
     
   除了巨头之外，任何行业的经营门槛都在不断的升高，小资本不断丧失盈利能力，能活下来的大部分都是在苟延残喘，这样的实体经济环境， 资本秉着趋利避害的宗旨，不流向楼市还能向哪呢？ 
     
   就连经济参考报在3月24号的文章里也承认， 人群投机楼市的前提，是因为楼市的确蕴藏巨大财富效应 ，而这刚好也是经营贷流入楼市的动力之二。
     
   于是秉承着谁操作谁负责的原则，在指标和责任制的双重压力下，经营贷流向楼市几乎是“必然”的事情
     
   有驱动力和压力那接下来就顺理成章了，中介摸准了银行的放贷压力和要求，开始配合银行的要求来包装客户， 一个准备进场买房的人花个几万块摇身一变成了小微企业的法人，低息的经营贷转眼就到手 。
     
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   广州楼市从去年热到了现在，经营贷功不可没，也是因为这个原因最近广州的贷款审查的特别严格，前几个一个粉丝在微信上和我说过，在广州买房两个月前就开始办理的房贷，到现在还没下来。
     
   批个房贷卡两个多月就是因为去年广州流入楼市的资金太多了。
     
   在过去的2020年2月份，广州各大银行已经开始把经营贷业务搞的风生水起，尤其是2-3月高峰，经营贷的审批简化到了极致。
     
    不管你名下有没有公司，哪怕你是以个人的名义来申请，只要你没犯过事没案底，申请的经营贷基本都可以通过，甚至一些银行简化到了连流水都不需要的地步 。
     
   结果3.9%-4%超低利率经营贷开始不断涌入广州楼市，从去年开始的广州楼市上行情况就此彻底开始。
     
   广东的楼市升温引起了监管部门的注意，随后广东省开始进行自查，结果最终查到违规流入广东房地产市场的违规 贷款2.77亿元，涉及920户，而作为省会的广州占据其中的1.47亿，涉及305户 。
     
   我算了一下，广州查出的是1.47亿元违规贷款流入楼市，共涉及到了305户， 合着一户才48.1万元？！ 
     
   这是看不起广州房价吗？这点钱在广州稍微好那么一点点的板块，恐怕连首付都差得远。
     
   北京也一样，根据北京银保监局公布的数据， 已经查明的违规流入北京楼市的经营贷有3.4亿元，仅仅占据经营贷自查业务总量的0.35% 。
     
   咱们不说这个0.35%到底是不是就是所有违规经营贷的占比量，就说这3.4亿元的违规资金，这点钱在北京买房， 按照平均一套500万算才能买68套 。
     
   68套是什么概念？
     
   北京去年新房成交4.9万套，二手房成交16.9万套，合计成交21.8万套， 按照刚才算出的68套涉及经营贷的房产算，只涉及北京2020年成交总量的0.031% 。
     
   还有深圳，3月18号深圳银保监局和央行深圳中心支行联合发布了排查经营贷的通报结果，根据通报显示，从2020年4月以来深圳在15.4万笔的经营贷中，查到了21笔违规流入楼市炒房的贷款。
     
    15.4万笔经营贷，其中21笔违规，再联想一下去年深圳房价的上涨的势头，我觉得就没必要多说什么了 。
     
   当你在一个房子里发现了一只蟑螂的时候，这个房间里已经有可能藏着几百只你没看到的蟑螂了。
     
    经营贷违规流入楼市也是这个理 。
     
   2020年2月-3月是经营贷审批的高发期，一直持续9月前后广州的经营贷才释放完年度要求的投放任务量， 这个时候收紧经营贷的信号才刚刚开始从监管部门放出 ，而直到2021年的2月也就是上个月，才开始逐渐形成全国排查的形式。
     
    这反应的速度是不是也慢了一点？ 
     
   最有意思的是，除了广州还不清楚之外，北京和上海对经营贷的调查范围都是从2020年6月以后审批的新贷款， 也就是说2020年6月之前产生的经营贷并不在这次的核查范围内 。
     
   2020年6月份之前的那些经营贷就那么过去了？
     
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   接下来据说要严查的方向。
     
   据我所知不止一个城市的大型商业银行都有类似要求，首付买房的钱如果是借来的，那么借的范围只能是直系亲属，也就是父母岳父母这类的可以，兄弟姐妹都不行。
     
   就这父母岳父母还得提供半年内的流水， 证明出借人的这钱是劳动或者投资所得，不是提前贷款绕圈子糊弄银行然后借给子女的 。
     
   如果真的按照这个标准来执行，那不管是投资的、刚需的、半投资半自住，全部都得歇菜，投资的也就算了，大不了不赚楼市上涨这趟快钱， 刚需的可就是连掏空6个钱包的能力都被剥夺了 。
     
   本来买个房子还能厚着脸皮把6个钱包掏空，按照这个操作要是大面积实施的话，那没买房子的真得把自己当生产队的牲口用了，多干活多加班多赚钱，不然你连当韭菜的资格都没。
     
   所以如果有买房打算的 ，筹措资金的起步时间至少1年以上，也就是1年前就把需要的钱赶紧借好，尽量别把自己圈在银行的限贷政策内 。
     
   另外如果买二手房在这个当下尽量找个大中介，不为别的，只是大中介每天给银行进件的房6贷审批量大，量大就有那么一点话语权， 在审批方面能比想小中介更有优势，让你的房贷能更早的下来 。
     
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   未来会怎么样
     
   3月24号中国人民银行货币政策委员会在北京召开了2021年第一季度的例会，会议上很明确的说了下一步的货币政策， 那就是继续释放改革促进降低贷款利率的潜力，推动实际贷款利率进一步降低。 
     
   再联系上前几天央行副行长所透露的，2021年小微企业贷款还会继续增加30%额度的消息来看， 未来支持小微企业的货币政策会继续加强力度，信贷额度上限会提高，利率会降低 ，这些都是好事，毕竟实体经济是支撑这个 社会 运转的基石之一。
     
   但问题是， 5月底的这次的整顿排查，真的能一次堵住漏洞让钱不再流向楼市吗？ 
     
   如果万一不能，那2020年疫情后那些热门城市的楼市就还得继续受到冲击，其房价还会有不正常的上涨的动力。
     
    只要货币从央行的闸门倾泻而出且再次出进入楼市的话，那去年的上涨行情就会又一次上演 。
     
   在这一点上不用怀疑，货币的冲击力已经在疫情后的楼市表现上给很多人上了一课。
     
    楼市再也经不住货币的折腾了 。
     

2. 2020年楼市如何演绎？

3. 2021年，如何在楼市逆袭？

4. 离2020年不到30天，TOP1房企三大信号彰显综合实力

在政策调控方面，以稳为主构成行业常态，住房正在去金融属性回归到居住属性中去，短时间内房价不会出现过快上涨；在融资方面，不断有政策、窗口指导等手段干预企业融资，并且限制资金大量流入房地产行业仍具有长期的趋势，收紧的信贷窗口使企业的融资流入变得更加困难，行业、企业不得不被动缩表，应对融资困境。

但即使在当前市场行情中，有一部分企业仍然活的很好，碧桂园就是其中之一。根据2019年8月亿翰智库发布的《2019中国典型房企综合实力TOP200》研究报告，碧桂园蝉联榜首。而且，在公司投资评级上，大部分券商给予“买入”评级。

对此，我们认为有三个信号彰显了行业TOP1的综合实力：
信号一：规模之王向利润之王转变，城市轮动支撑销售持续增长；
信号二：现金流稳定，财务上通过两条红线管控企业风险；
信号三：面对行业周期波动，公司适时行动，背靠三四线并向一二线倾斜，同时布局重点突出长三角和粤港澳大湾区。


信号一
规模之王向利润之王转变
城市轮动支撑销售增长

自2017年碧桂园摘取行业第一的销售桂冠后，企业连年保持销售规模增长，成为名副其实的行业龙头，这一阶段主要受益三四线红利影响，并且在三四线城市中优渥的土地为公司提供了充分的盈利空间。当前，碧桂园依然能保持较高的利润率水平，除了早先储备价格低廉的土地外，更依赖于公司的精准拿地。这个时期，碧桂园从规模之王逐渐向利润之王转变。根据碧万恒历年归母净利润变动，2019年中期碧桂园实现归母净利润156.4亿元，超过万科和恒大。从企业ROE水平来看，碧桂园从2017年起便保持着优势，2019年中期ROE达到12.4%。

根据企业公告，碧桂园2019年7800亿的可售货值中，有80%是新推盘项目，可以使公司有机会把握城市、区域的轮动行情支撑销售增长，推盘更加灵活。根据2018和2019年碧桂园月度权益销售额情况，公司2018年上半年销售数据基数较高，以致于2019年同期难以有大幅超越，但在下半年基数影响减弱的情况下，叠加下半年60%的推货排布，使碧桂园7至10月份单月销售额远超2018年同期，并有望保持增速提升，销售超预期。

信号二
现金流保持正数
两条红线降企业风险

自2016年起，碧桂园的销售回款率便保持在90%以上，并稳中有升，2019年中期更是达到94.3%。得益于较高的销售回款率，公司经营性现金流净额从2016年开始一直保持正数，现金流压力不大。不过值得注意的是，在当前的融资环境下，企业通过外部融资方式的资金流入在减少，并且成本在提升。但是根据我们做过的企业现金流压力测试来看，大型房企尤其是类似碧桂园这样的企业，即使融资全面停止，仅依靠自身超过90%的回款率就能满足公司经营开支。

公司始终坚持两条红线：

第一，在手资金占比超过总资产的10%；

第二，负债率控制在70%以内。2019年中期，碧桂园在手资金占比为12%，足以覆盖短期有息负债；净负债率为58.7%，在规模快速增长的过程中，碧桂园依然能保持较低的财务杠杆，并将净负债率控制在行业低位。

信号三
面对行业周期波动
从能级城市和城市群多手准备保增长

从前文来看，在当前的市场环境下，碧桂园依然实现了高额的利润，并且在规模不断提升的基础上，仍能保持较低的财务杠杆，以及充足的现金回款足以覆盖企业债务偿还，说明碧桂园盈利能力和风险控制能力极强。

我们也知道碧桂园作为三四线城市起家的龙头房企，拥有大量的货源分布在三四线城市，那么这些城市能持续为企业带来量的增长吗？碧桂园对城市成交量的分化又做了哪些准备？对此我们分别从三四线城市概况和企业的项目分布情况来说明。

1、三四线持续体系性修复，碧桂园未来业绩有支撑

2018年初，一二线核心城市在政策的强调控下，成交量率先开始萎缩，一线城市和一些核心二线城市均出现不同的下降。2019年初，尤其是在2月份之后，这些城市的成交量开始回暖，我们认为这一阶段一二线核心城市成交的回暖只是反弹，而不会形成长期的趋势，成交难以反转。然后在5、6月份之后，这类城市成交量同比逐步下滑，尤其是一线城市在8、9月份的成交量下滑严重。

与一二线核心城市相反的是，普通二线城市和三四线城市在2018年初表现较好，但是在2019年初表现平平。自2019年5月份开始，三四线城市成交量出现了一个较平稳的增长，而后续能否持续回暖还是要看城市的刚需积累情况。我们认为，三四线城市存在一个体系性修复的过程，尤其是得益于居民购买能力和购买意愿的增强，内生性需求具有可持续性。所以在这一轮三四线城市成交回调的过程中，除一二线城市外，企业更应该把握强三四线城市，尤其是内生性需求尚未被透支的城市将成为企业推货的重点。

碧桂园在这些方面做出调整，2019年前9个月，碧桂园在目标一二线城市的拿地建面比例为44%，远超2018年的24%，也就是说即使遇到城市成交轮动影响，目标一二线城市土储的增多将会为公司销售增长提供强力支撑；另外，亿翰智库2018年提出三四线城市属于体系性修复，预计3至5年仍有机会，而碧桂园在三四线尤其是强三四线拥有丰厚的土地储备足够未来业绩支撑。

2、战略布局清晰，重点突出粤港澳大湾区和长三角

粤港澳大湾区和长三角是国家级的政策城市群。2019初发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》以及长三角区域一体化发展的国家战略明确了城镇化的趋势不可逆，并且城镇化发展已经向城市群转变，依托高铁、高速路、城市轨道交通等，缩短城市与城市、城市与郊区的时空距离。在这样的大背景下，重点布局这两大城市群的企业长期内将会更加受益。

从碧桂园项目分布来看，截至2019年6月30日，碧桂园在中国内地的项目数量合计2381个，其中广东有498个，长三角（江苏、上海、浙江、安徽）645个，合计拥有的项目数量占据总量的半壁江山。以粤港澳大湾区而言，碧桂园在大湾区的土地储备相比深耕广东的房企不遑多让，2019年中期已获取权益可售货值3467亿，潜在权益可售货值5519亿，合计接近9000亿的货值，发展空间巨大。

【结语】

总的来说，房地产行业是政策市，企业要跟着政策走，但资本是逐利的，对城市的判断又影响着公司的盈利。在当前的市场环境下，企业对城市的选择、项目的灵活推盘、现金流的稳定、风险的管控更加重视，而碧桂园正是依靠对盈利增长的追求，对现金流、财务结构的管控和精准选择城市这三种方式不断提升竞争力，并在当下活的非常好。目前，经历过数次行业周期的碧桂园仍保持充足信心，毕竟波动才是行业的常态。同时，在城镇化不可逆的时代浪潮下，碧桂园对不断变换的市场已经展现出如鱼得水的能力。

5. 2020年楼市，这些人愁白了头

现在对于奋斗的年轻人来说，要想能够购买到一套房子，就要花费很多的心血才能进行房屋的购买，那么你清楚吗？我们在进行家里房屋选购的过程当中，应该如何的去进行房屋的选购呢？我们在进行选购的时候，楼市会有哪些动态是不利于我们进行房屋的购买呢？今天小编就给大家说一说2020年楼市对哪些人不利。
一、2020年楼市对哪些人不利
1、工作地点长期更换的人，买房要慎重
我们常说买房要考虑到很多因素，其中有一个重要的点就是日后生活方不方便，最好是能跟自己工作的地方有便利的交通才好。可是有一类人经常出差，或是常年要在外地待着的，这样的朋友，建议暂时先看看，资金支配以投资为主，因为当下工作地点都不确定，未来若是还有什么变动，资产变现慢，耽误时间就很头大了。
2、收入能力明显不足的人，请仔细考虑清楚
买房不仅要首付，还得要月供，我们一再强调买房要算好自己的经济账是不是能够拿得出首付，付得起月供，我们常说有多少粉发多少面，买房也是同理，我们在买的时候不可以盲目的追求拔高自己的需求，带有攀比心态。在买房时候有一个误区，我们每增加10万的首付，房屋总价就可以多买近30万，因此往往人们在咬咬牙中一再拔高自己的需求，最后导致自己无法承受月供的压力，这只能算是作茧自缚，外加目前贷款审核非常严格，收入不足者几乎很难通过银行的贷款审批，别说买房了，连定金可能都有白给的风险。
3、经验不足，却想投资买房赚钱的人
买房确实能赚钱，过去十几年无数人印证过这个道理，但是现行的政策已经越来越明朗的调控态度正在压缩买房赚钱的空间，加之很多人对于房子的性质具体区分很不了解，想买住宅，结果买成了公寓，想买商铺最后买成了办公楼，这种南辕北辙的投资故事，我们现实中遇到好多。
看到小编给大家分享的有关于2020年楼市对哪些人不利，相信大家已经有所了解了。在我们进行家里房屋购买的过程当中，我们一定要掌握好都有哪些人是不利于我们进行家里房屋购买的。

6. 2021年楼市出现三变化，透露共同信号：刚需时代到来

专家曾经说过买房需要动用家里的六个钱包！这就说明在当前的楼市行情下，我国居民普遍面临着买房难的问题，更重要的是就算是在动用了家里的“六个钱包“之后，居民还会背负着沉重的生活压力。因此在这种房价远超居民收入的背景下，所有人都希望市场上的房价能出现下跌，否则的话居民的生活质量就很难得到提升。好消息就是随着国家不断收紧楼市调控政策，现在整个房地产市场已经出现了明显的下跌迹象，房价迟早都会回归合理水平，到时候居民的生活压力就会小很多。就现在来看的话，2021年的楼市出现了以下几个新的的变化，刚需能从其中获得利好。
     
 变化一，房子回归居住属性，附加价值被大幅度削弱。房价为什么能涨到现在着明显超出合理水平的范围呢？原因肯定有很多，专家也都对此分析过了，但有一点是不可回避的，那就是房子被炒房者附加了各种价值，导致房子脱离了居住属性！而国家一直都在做的就是让房子回归居住属性，特别是现在各个城市都出台了政策削弱房子身上除了居住之外的其他附加属性。其中最典型的就是教育属性，上海，北京，深圳等城市都出台了文件，结果就是这些城市里带有优秀教育资源属性的房子，价格都出现了大幅度的下跌。连教育属性都得到了削弱，房子身上其他附加属性的结局会如何可想而知。
     
 变化二，楼市成交热度下降，购房者普遍保持观望。尽管数据显示上半年全国楼市成交额和成交面积出现了双增长，但到实际上楼市成交热度却出现了明显的下跌。之所以上半年的楼市数据会出现双增长，更多的还是因为开发商和炒房者在降价促销。但降价这种事情不可能一直持续下去，否则开发商就会因为利润过低的问题而破产，一旦开发商取消降价促销，或者是减少降价的幅度的话，到时候还会有人选择买房吗？特别是在二手房市场上，因为好几个城市对二手房价格做出限制的原因，这些城市的二手房购房意愿都十分低，大部分购房者都保持着观望的态度。毕竟现在买房的话，不仅需要付出更多的成本，还要承受未来房价可能出现下跌的贬值风险。
     
 变化三，行业乱象受到整治，市场秩序回归良好。前不久的时候住建部下发了一份文件，其中明确的指出：整治房地产乱象，力争用3年时间达到良好效果！所以也就是说未来整个行业的秩序会变得更好，不会随随便便就出现购房者被坑的现象，而这对于购房者来说，绝对是一件好事。实际上现在已经有城市在动手了整治乱象了，例如杭州前几天在房管局上线了“个人挂牌房源“功能，这就是在绕开中介，避免买卖双方被中介平台坑害。
  
 当然2021年楼市出现的变化绝对不仅仅只是以上的三个，但以上三个变化却都透露出同一个信号，那就是购房者终于要迎来属于自己的时代了。

7. 官方深夜发声后，2022年楼市定调了

   1月20日晚8点左右新华社播发了1月19日国务院全体会议的新闻通稿。  
     
     针对2022年的经济基调，官方发声了！  
     
      2022年，楼市必须稳！   
     
     通稿中有这样的表述：  
     
     
      抓住重点关键词：稳   
     
      稳就是一切。   
     
     在同一天，“全国住房和城乡建设工作会议”的新闻通稿也发布了，其中关于楼市的表述：  
     
     
     充分释放居民住房需求，意味深长。  
     
     把2件事情结合在一起，基本也确定了2022年楼市的走向了。  
      2022年，楼市必稳，且逐步回暖。   
      并且还是属于刚需和改善入手的关键1年！   
     
     
        
     前段时间，2021年的经济数据出炉，8.1%的增速，实属不易。  
     
     但分季度来看，一季度同比增长18.3%，二季度增长7.9%，三季度增长4.9%，四季度增长4.0%。  
     
     下半年增速比上半年下滑明显，   主要原因就是房地产  ，下半年楼市加码调控，各地成交冰冻，房价下跌。 
     
     而房地产和建筑业，就占了中国GDP的近14%。  
     
     去年三季度的GDP统计结果，不管是批发零售业、交通运输、住宿餐饮、还是金融业、软件信息服务业等都实现了同比上涨。  
     
     唯有房地产业GDP同比下滑1.6%，建筑业同比下滑1.8%。  
     
        
     到了第四季度，下滑就更加明显了，房地产业GDP同比下滑2.9%，建筑业同比下滑2.1%。  
     
        
     这就是为什么下半年经济增速下滑的核心原因。  
     
      2022年想要稳经济，稳增长，势必也要稳楼市。   
     
      何况，稳楼市还有更重要的原因：稳就业。   
     
     目前直接靠房地产行业吃饭的人接近有7000万人，如果算上这7000万人背后的家庭，间接影响的人口可能达到2-3亿人。  
     
      所以房地产行业不能倒。   
     
     我们知道中国经济高度依赖房地产，但是想彻底剥离根本不现实，我们本身处在于一个快速发展的时代，   严格说，这不叫依赖，而是需要。   
     
     我们简单判断经济依赖房地产是不对的，所有的问题随着要在发展中解决，而不是靠人为强势剔除。  
     
     何况哪怕是美国，虽然两国对房地产统计方式不一样，美国房地产业增加值占GDP比重也比我们国家高。  
     
     当然，房住不炒的基调一定是不会变的。  
     
     但在大基调下，因城施策，满足刚需和改善需求，这些动作都是被认可和支持的。  
     
      所以才有“充分释放居民住房需求”的说法。   
      也才有放贷加速、银行加点下调、以及2022年刚开年就降息的做法。   
     
        
      此外，“充分释放居民住房需求”的背后，其实还有一层，那就是消费。   
     
     购房对于普通家庭来说，是一笔非常大的消费支出，更需要信心的提振。  
     
     此前中央经济工作会议在提到当前的经济局势中，是这么表述的：   “我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。   
     
     需求收缩很明显的一点就是消费动力不足，大家不愿意消费了，原因就是预期信心不足。  
     
     疫情不知道还要持续多久，自己的工作也不知道会不会随时失去，收入也无法保障持续增长。  
     
     正因为如此，2021年国家公务员报名人数超过200万人，教师资格考试报名人数超过900万人，2022年的考研报考人数超过450万。  
      而站在楼市角度，不敢买的忧虑就是：房价会不会持续下降，晚点买更划算。   
     
     所以，扭转预期，鼓励大家消费，也是2022年提振经济的重点。  
     
     于是乎，增强信心的举措来了！  
     
        
     首先，货币宽松来了！  
     
      开年，房贷利率直接降！   
     
     12月初，央行全面降准0.5个百分点，释放1.2万亿的资金。  
     
     到了1月17日就是MLF中标利率和7天逆回购利率下降10个BP，直指1月20日的LPR利率降息。  
     
     果然，1月20日，1年期LPR利率下降10个BP，影响大家房贷的5年期LPR利率也下降5%。  
        
     挤牙膏式的逐渐下降，符合调控预期，   而大胡子李老师的预测，2月和3月大概率还会有一次5年期LPR利率再次下调。   
     
     降准+降息的背后，都是对2022年经济稳增长的决心。  
     
     不仅如此，在1月18日的新闻发布会中，央行副行长刘国强表示，充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方。  
     
     
     所以，开年马上来一波猛的，房贷利率直接降了！  
     
     看得出，央妈急了。  
     
      确实，开年释放信心非常重要，也基本给全年走向定调。   
     
     不仅LPR利率下调，早从去年第四季度开始，全国核心城市房贷利率就已经开始从高位回落。  
     
     广州更是在开年直接再次下降，首套回落到5.65%，二套回落5.85%；  
     
     苏州的房贷利率更是突破 历史 5年的低位，从最高6%，回落到4.65%，直接来个悬崖式下调。  
     
      不仅利率下调，放贷速度也明显加快，苏州最快2天就放贷。   
      所以才有年尾走出翘尾行情的城市，比如北京、成都、广州等等。   
     
      而这也符合此前表态：充分释放居民住房需求。   
     
     不仅如此，此次表态还有2个关键：  
     
     
     
     总之，一切的一切，就是大力利好刚需，鼓励消费。  
     
     前面啪啦一大堆，怕大家没抓到重点，最后给大家总结一下：  
     
     1、在稳增长的情况下，2022年楼市调控不会有再度加码，   反而还会有进一步的利好，预计降准、降息还会有，甚至有可能有调控的松动。   
     
     在这种情况下，今年宽松货币是主流，放水之下，依然还是持有优质资产的关键一年，尤其对于刚需和改善，今年楼市政策利好都会倾斜给到这批人。  
     
      首套也好，置换也好，一定要把握这个非常难得的时机。   
     
     2、疫情在今年预计也会有个收官之战，专家也表示今年会是最后一个寒冬。  
     
     疫情结束，经济相信会有明显复苏，经济好转，利好楼市，到时候又会是资产活跃的一年。  
     
     3、住房是消费，买房就是最大的内需，稳增长，提信心，2022年是关键1年。  
     
     楼市暗黑期度过，又是提前布局核心城市房产的关键时刻了。  
     
      今年不是持币观望的一年，而是精准出击，才能享受这轮货币宽松和政策带来的红利。   
     
     毕竟水来了，还是得拿点真材实料的东西来接，否则只看它宽松，只看它放水，只能做个旁观者，而不是参与者。  
     
     一年之计在于春，春雷已经打响，预计又会是一个丰收之年。  

8. 2021年楼市迎来3个新变化，有打算买房的家庭，最好提前了解

房子，一直以来都是国人最为关心的问题，毕竟没有房子，如何结婚生子，落户，享受城市资源呢？也正因为如此，不管房价再贵，很多人都会宁愿背负6个钱包和30年房贷上车。
  
 可能有人会问了，买房慢一点、多等等、有能力了再买不行吗？答案是否定的，随着我国房价的快速上涨，房子早已经失去了原本简简单单的居住性质，被更广泛地赋予了投资属性，所以谁都想趁早上车、坐等升值。国家统计局数据显示，1998年房改第一年的时候，全国商品房均价才2000元不到，而在2020年10月份，全国新房销售价格达到10063元/平米，2020全年房价9980晕，20年的时间里，房价整整上涨了400%。
  
 如果一套房子80平米、单价1万元，那么总价格达到80万元以上，如果按照2019年全国居民可支配收入30733元计算，那么普通人想要买套房子需要26.6年。
  
 但随着这两年，房价开始趋于稳定了，再也没有出现过往的那种大涨的情形了。尤其是从今年起，我们会发现国家调控楼市的态度越发坚决，先是查处经营贷，然后限制房企融资，使得开发商着急卖房子。
  
 可以说，随着2021年楼市调控政策不断收紧，2021年的楼市相对于以往的楼市出现了“3个新变化”，这些新变化关乎着未来房价的走势，所以对于打算买房的家庭来说，最好是提前了解。
     
 众所周知，从去年起，国家就已经宣布要暂停棚改，让旧改来代替。而今年的话，棚改已经接近尾声，拆迁数量也大幅度减少了。
  
 要知道，一旦棚改结束，那对于大部分县城来说，都是一个不利的消息。毕竟动辄七八千的房价已经严重偏离了当地居民的收入水平。这些城市这么高的房价，在棚改停止后就已经失去了最后的支撑。不管是房地产的经济和产业，还是当地居民的实际收入水平都已经无法继续支撑当地房价继续上涨了。
     
 过去推动房价上涨一个重要因素是租售不同权，一部分购房者为了孩子读书，为了某地户口不得不买房。
  
 如果在未来实现租售并举，租售真正同权，那么一定程度上也会解决很大一部分人住房问题。有钱的就买，没钱的就租，同样可以享受城市配套，政策福利。
  
 另外，对于过去一地鸡毛的租赁市场，也会从长远角度建立政策，规范市场，保障房东及租客的利益。
  
 一旦真的能规范起来，对于房价来说，一定会有所影响。
     
 随着这两年国家对楼市的调控，使得大部分地区的房价开始趋于稳定，甚至出现下跌。还有随着人口红利消退、城镇化增速放缓，投资买房赚钱的生意会越来越难做。
  
 因此，很多投资客开始意识到情况不对，开始抛售掉手中一些无用的房子。据贝壳、安居客和房天下平台的数据显示，去年5月以来，全国大中城市都出现了前所未有的抛售大潮，尤其是重庆、杭州、广州三地，单月二手房抛售幅度陡增30%以上。7月底，重庆二手房在售数量陡增至21万套，成交均价趋势下降6.46％。
     
 因此，结合以上三点，我们可以得知，过去那种闭眼买房就能赚钱的日子已经结束。而且随着国家调控砝码持续增加，接下来或许有一部分城市的房价不仅不会上涨，还会出现下跌的情况。
  
 其实鹤岗、玉门、乳山这些就是最好的例子了。因此，对于2021年起还打算买房的家庭，一定会选对城市，否则很容易吃大亏。