吉林市住宅小区物业管理暂行办法

1. 吉林市住宅小区物业管理暂行办法

第一章　总则第一条　为了加强城市住宅小区的管理，提高住宅小区的整体管理水平，为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，根据国家、省有关规定，结合我市实际，制定本办法。第二条　凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件，逐步实行物业管理。第三条　本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、合理布局、综合开发、配套建设而形成的建筑面积在2万平方米以上的居住区域。
　　本办法所称住宅小区物业管理，是指对住宅小区内的各类房屋和附属配套设施进行的维修、养护，对小区内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等实行的统一管理以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。第四条　住宅小区的物业管理实行民主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的管理模式。第五条　市房地产管理局是住宅小区物业管理的行政主管部门，其主要职责是：
　　（一）宣传贯彻执行有关物业管理的法规、规章和政策；
　　（二）参与新建住宅小区开发建设方案的论证和竣工验收；
　　（三）负责对物业管理企业的资质审查、核发《物业管理企业资质证书》和对物业管理人员的培训；
　　（四）参与住宅小区管理委员会的组建工作；
　　（五）对住宅小区物业管理工作进行组织协调、业务指导和检查评比；
　　（六）制定住宅小区管理制度和管理标准；
　　（七）负责住宅小区物业管理专项资金的征收、管理和使用；
　　（八）查处违反物业管理法规和规章的行为。
　　物业管理的日常工作由物业管理办公室负责。
　　市城建、土地、环保、公安、卫生、民政、邮电、电业等部门及住宅小区所在区人民政府应按职责分工配合做好住宅小区物业管理工作。第六条　住宅小区内的房屋产权人和使用人均有参与和监督物业管理的权利，并有遵守本办法和各项规章制度的义务。第二章　住宅小区管理委员会第七条　住宅小区管理委员会（以下简称管委会）是代表和维护住宅小区内的房屋产权人和使用人的合法权益，进行物业管理的民主自治组织。第八条　住宅小区交付使用后，在入住率达到60％以上时，物业管理行政主管部门应会同小区所在地街道办事处、开发建设单位召集产权人和使用人大会，选举产生管委会。第九条　管委会按下列规定组成：
　　（一）管委会成员一般由5人至15人组成，分别由房屋产权人、使用人和派出所、居委会等有关方面的人员担任，其中房屋产权人和使用人在管委会委员中的比例不得低于60％；
　　（二）管委会委员由热心公益事业、责任心强、有一定工作能力的人担任；
　　（三）管委会设主任一名、副主任若干名，由物业管理行政主管部门与小区所在地街道办事处、产权单位在管委会委员中协商提名，由管委会全体委员选举产生；
　　（四）管委会设执行秘书1至2名，负责处理管委会日常事务；
　　（五）主任和执行秘书为专职，可享受适当补贴，其它委员为义务兼职；
　　（六）管委会每届任期三年，委员可以连选连任。第十条　管委会享有下列权利：
　　（一）制定管委会章程、小区物业管理目标及居住公约；
　　（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理公司；
　　（三）对物业管理公司的各项管理工作的实施及规章制度执行情况进行监督和检查；
　　（四）审议物业管理公司制定的年度管理计划和住宅小区管理、维修、服务的重大措施。第十一条　管委会履行下列义务：
　　（一）维护小区内房屋产权人和使用人的合法权益并接受其监督；
　　（二）协助物业管理公司落实各项管理工作；
　　（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；
　　（四）组织召开住宅小区的房屋产权人和使用人大会，每年向大会报告一次工作。第十二条　管委会决定问题采取少数服从多数的原则。第三章　物业管理公司第十三条　物业管理公司是指从事住宅小区物业管理的综合服务性企业，享受国家对第三产业的优惠政策。第十四条　开办物业管理公司必须具备下列条件：
　　（一）拥有或受委托管理建筑面积2万平方米以上房屋及附属配套设施；
　　（二）有20万元以上的注册资金；
　　（三）有符合规定的公司管理章程；
　　（四）有固定的办公场所；
　　（五）有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员、技术人员。

2. 吉林市物业管理条例

第一章　总则第一条　为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。第三条　市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。职责是：
　　(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。
　　(二)负责物业管理企业资质管理。
　　(三)负责物业管理招投标活动的指导监督。
　　(四)负责指导、协调、监督本市城区物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。
　　(五)负责本市城区内物业管理区域的划分。
　　(六)受理物业管理投诉、查处物业管理违法案件。
　　其下设的物业管理办公室具体负责日常工作。第四条　县(市)、区政府指定的行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。职责是：
　　(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。
　　(二)组织召开首次业主大会。
　　(三)监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。
　　(四)负责业主大会、业主委员会有关资料和物业服务合同的备案管理。
　　(五)受理物业管理投诉。
　　县(市)物业管理行政主管部门除前款规定的职责外，还应承担本辖区物业管理招投标活动的指导监督，指导、协调、监督专项维修资金的管理和使用，物业管理区域的划分和物业管理违法案件的查处工作。第五条　建设、规划、市政公用、环保、公安、城管执法等相关部门和街道办事处(乡镇人民政府)应按各自职责配合做好物业管理工作。第六条　新建住宅小区必须实行物业管理。
　　原有住宅物业应当实行物业管理，也可以根据业主意愿委托物业管理企业或专营公司实行专项服务。
　　非住宅物业应当逐步实行物业管理。第二章　业主及业主大会第七条　房屋所有权人为业主；一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会；业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。
　　业主、业主大会、业主委员会的权利义务、职责按国务院《物业管理条例》的有关规定执行。第八条　业主入住率达到物业管理区域内房屋总建筑面积50％以上时，县(市)、区物业管理行政主管部门应当及时组织召开首次业主大会会议。第九条　业主大会会议决定事项实行投票表决。
　　住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。
　　非住宅物业的投票权按建筑面积计算，100平方米以下(含本数)的有1票投票权，每超过100平方米再计1票。第十条　未实施物业管理的住宅物业，经三分之二以上业主书面同意，可以实施物业管理或专项服务。第三章　物业管理企业第十一条　物业管理企业取得资质证书后，在核定的资质等级范围内从事物业管理活动。第十二条　物业管理企业的管理人员取得国家职业资格证书后，方可从事物业管理活动。第十三条　物业管理企业享有下列权利：
　　(一)按照物业服务合同的约定收取物业服务费。
　　(二)根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目时，收取相关费用。
　　(三)选聘专营公司承担专项服务。第十四条　物业管理企业履行下列义务：
　　(一)按照物业服务合同约定的服务内容、标准提供服务。收取物业服务费时应使用专用发票。
　　(二)每半年公布一次业主交费情况和物业服务费的使用情况。
　　{三)听取业主、业主大会、业主委员会对有关物业管理活动的意见和建议，并接受监督。
　　(四)对造成物业共用部位、共用设施设备损害的，代表业主要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。
　　(五)及时制止违反治安、消防、环保、装饰装修等方面规定的行为，并向相关部门报告。
　　(六)建立物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生维护、突发事件处理等方面的规章制度。
　　(七)建立健全物业管理企业内部财务收支、物业维修台帐、档案等内部管理制度。第四章　物业管理服务第十五条　一个物业管理区域应当由一个物业管理企业实施物业管理。第十六条　业主大会应通过招投标或业主大会决定的其他方式选聘物业管理企业。选聘后业主委员会须与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，在县(市)、区物业管理行政主管部门指导监督下进行物业承接，并在合同生效之日起30日内备案。

3. 吉林市物业管理条例全文

 　　《吉林市物业管理条例》(吉林市第十三届人民代表大会常务委员会公告 第139号)经吉林市第十三届人民代表大会第21次会议于2005年9月22日通过，吉林省第十届人大常委会第24次会议于2005年11月24日批准，现予以公布，自2006年1月1日起施行。
   　　第一章 总 则 
  　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
  　　第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
  　　第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。职责是：
  　　(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。
  　　(二)负责物业管理企业资质管理。
  　　(三)负责物业管理招投标活动的指导监督。
  　　(四)负责指导、协调、监督本市城区物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。
  　　(五)负责本市城区内物业管理区域的划分。
  　　(六)受理物业管理投诉、查处物业管理违法案件。
  　　其下设的物业管理办公室具体负责日常工作。
  　　第四条 县(市)、区政府指定的行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。职责是：
  　　(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。
  　　(二)组织召开首次业主大会。
  　　(三)监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。
  　　(四)负责业主大会、业主委员会有关资料和物业服务合同的备案管理。
  　　(五)受理物业管理投诉。
  　　县(市)物业管理行政主管部门除前款规定的职责外，还应承担本辖区物业管理招投标活动的指导监督，指导、协调、监督专项维修资金的管理和使用，物业管理区域的划分和物业管理违法案件的查处工作。
  　　第五条 建设、规划、市政公用、环保、公安、城管执法等相关部门和街道办事处(乡镇政府)应按各自职责配合做好物业管理工作。
  　　第六条 新建住宅小区必须实行物业管理。
  　　原有住宅物业应当实行物业管理，也可以根据业主意愿委托物业管理企业或专营公司实行专项服务。
  　　非住宅物业应当逐步实行物业管理。
   　　第二章 业主及业主大会 
  　　第七条 房屋所有权人为业主;一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会;业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。
  　　业主、业主大会、业主委员会的权利义务、职责按国务院《物业管理条例》的有关规定执行。
  　　第八条 业主人住率达到物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上时，县(市)、区物业管理行政主管部门应当及时组织召开首次业主大会会议。
  　　第九条 业主大会会议决定事项实行投票表决。
  　　住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。
  　　非住宅物业的投票权按建筑面积计算，100平方米以下(含本数)的有1票投票权，每超过100平方米再计1票。
  　　第十条未实施物业管理的住宅物业，经三分之二以上业主书面同意，可以实施物业管理或专项服务。
   　　第三章 物业管理企业 
  　　第十一条物业管理企业取得资质证书后，在核定的资质等级范围内从事物业管理活动。
  　　第十二条物业管理企业的管理人员取得国家职业资格证书后，方可从事物业管理活动。
  　　第十三条物业管理企业享有下列权利：
  　　(一)按照物业服务合同的约定收取物业服务费。
  　　(二)根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目时，收取相关费用。
  　　(三)选聘专营公司承担专项服务。
  　　第十四条物业管理企业履行下列义务：
  　　(一)按照物业服务合同约定的服务内容、标准提供服务。收取物业服务费时应使用专用发票。
  　　(二)每半年公布一次业主交费情况和物业服务费的使用情况。
  　　(三)听取业主、业主大会、业主委员会对有关物业管理活动的意见和建议，并接受监督。
  　　(四)对造成物业共用部位、共用设施设备损害的，代表业主要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。
  　　(五)及时制止违反治安、消防、环保、装饰装修等方面规定的行为，并向相关部门报告。
  　　(六)建立物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生维护、突发事件处理等方面的规章制度。
  　　(七)建立健全物业管理企业内部财务收支、物业维修台账、档案等内部管理制度。          

4. 吉林省物业管理条例

第一章　总 则第一条　为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，营造和谐有序的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条　本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动及其监督管理。
　　本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护，管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第三条　物业管理应当纳入社区治理体系，构建党建引领、政府主导、行业自律、居民自治、专业服务、多方参与、协商共建的工作格局。第四条　县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的组织和领导，建立健全物业管理工作综合协调机制和目标责任制；完善扶持、激励政策和措施，建立与之相适应的资金投入与保障机制；鼓励采用新技术、新方法，运用信息化手段，提高物业管理和服务质量。第五条　县级以上人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：
　　（一）制定物业管理相关政策和措施；
　　（二）指导街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动进行监督管理；
　　（三）指导街道办事处、乡镇人民政府调解物业管理纠纷；
　　（四）建立健全物业服务规范与质量考核体系；
　　（五）建立健全物业服务信用管理体系；
　　（六）建立健全物业管理电子信息平台；
　　（七）对物业招投标活动进行监督管理；
　　（八）对建筑物及其附属设施的维修资金（以下统称专项维修资金）交存、使用情况进行监督管理；
　　（九）组织开展物业管理相关培训；
　　（十）实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。第六条　街道办事处、乡镇人民政府负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作，依法履行下列职责：
　　（一）组织成立首次业主大会会议筹备组；
　　（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届；
　　（三）指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；
　　（四）对物业管理区域内的物业服务实施监督检查；
　　（五）指导和监督物业承接查验、物业服务人退出交接活动；
　　（六）建立物业管理纠纷调解、投诉和举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；
　　（七）协调和监督老旧住宅小区物业管理；
　　（八）实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。第七条　居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关具体工作，指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责，调解物业管理纠纷。第八条　引导和支持业主中的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会成员。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。
　　鼓励和支持业主委员会成员、物业项目负责人中的中国共产党党员担任社区党组织兼职委员；符合条件的社区党组织、居（村）民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。
　　建立健全社区党组织、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制。第九条　业主应当遵守法律、法规规定，弘扬和践行社会主义核心价值观，依法行使业主权利、履行业主义务，不得违背公序良俗，不得损害公共利益。第十条　物业管理行业协会应当加强行业自律，规范行业经营行为，促进物业服务标准化建设，维护市场秩序和公平竞争，促进物业管理行业健康发展。第十一条　突发事件应对期间，物业服务人应当执行县级以上人民政府依法实施的各项应急措施，积极配合开展相关工作，并由县级以上人民政府给予必要的物资和资金支持。
　　对物业服务人执行政府依法实施的各项应急措施，业主、物业使用人应当依法予以配合。第十二条　县级以上人民政府物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当通过报刊、广播、电视、互联网、在物业管理区域内显著位置长期公开等多种方式，组织开展物业管理法律、法规的宣传工作。

5. 吉林市物业管理条例实施细则

第一条　为贯彻执行《吉林市物业管理条例》（以下简称《条例》），结合本市实际，制定本细则。第二条　《条例》第三条第（五）项规定的物业管理区域的划分原则：

　　（一）配套设施设备共用的，划为一个物业管理区域；

　　（二）位于同一社区或者位置靠近的物业，划为一个物业管理区域；

　　（三）原有住宅物业界线已经自然形成，且无争议的，划为一个物业管理区域。也可以按照原产权单位管理的住宅物业划分；

　　（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，划为一个物业管理区域；

　　（五）市、县（市）物业管理行政主管部门认为有必要划为一个物业管理区域的。

　　划分物业管理区域可以由建设单位或者业主委员会提出申请，市、县（市）物业管理行政主管部门划分。第三条　城区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督、指导、协调及落实工作。除履行《条例》第四条规定的职责外，还应当协助市物业管理行政主管部门做好物业管理企业资质管理、维修资金使用、物业管理招投标、物业管理区域划分等相关前期工作。

　　街道办事处（乡镇人民政府）负责组织实施自治管理和弃管住宅物业的管理工作。第四条　本市行政区域内与物业管理活动有关的给排水、供电、供热、园林、环卫、有线电视等专业管理单位（以下简称专业管理单位），均须遵守《条例》和本细则。第五条　按《条例》第六条规定，物业管理按下列规定执行：

　　（一）新建住宅物业的建设单位必须通过招投标或者协议方式选聘物业管理企业，实施前期物业管理。业主大会成立后，由业主大会选聘物业管理企业实施物业管理。

　　（二）原有住宅物业或者非住宅物业没有实施物业管理，单一产权单位的，由产权单位组织实施物业管理；多个产权单位的，由面积占二分之一以上的产权单位或者业主组织实施物业管理；产权单位已不存在的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织实施物业管理或者业主自治管理。第六条　分期建设的住宅物业，首期入住的业主达到本期建设的总建筑面积50％以上时，可以成立业主大会。后期业主入住达到《条例》第八条规定条件时，应当重新召开业主大会。第七条　具备首次业主大会成立条件的，在县（市）、区物业管理行政主管部门组织下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成首次业主大会会议筹备组，负责首次业主大会筹备工作，组织召开首次业主大会会议。社区居民委员会可以列席首次业主大会会议。第八条　召开首次业主大会会议所需费用按下列规定办理：

　　（一）新建住宅、非住宅物业由开发建设单位承担；

　　（二）已建成一年以上的住宅、非住宅物业由业主承担。第九条　业主大会会议、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，可以从物业服务费用中或者物业共用部位、共用设施设备经营收益中据实列支，并在业主大会议事规则中约定。业主委员会每六个月应当将活动经费的使用情况细目在物业管理区域内公告一次，接受业主监督检查。第十条　业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主、非业主使用人违反业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业管理企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。第十一条　业主委员会每届任期一般为2-3年，具体任期应当在业主大会议事规则中确定。业主委员会一般由3-15人的单数组成。根据工作需要，可以聘请1名执行秘书。执行秘书可以不是本物业管理区域内的业主。第十二条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到县（市）、区物业管理行政主管部门备案：

　　（一）业主大会成立情况材料；

　　（二）物业管理区域基本情况材料；

　　（三）业主委员会候选人推荐办法，候选人名单及身份证明；

　　（四）业主委员会选举办法；

　　（五）业主公约及业主大会议事规则；

　　（六）业主委员会组成人员情况材料。第十三条　业主委员会应当建立活动档案，档案包括以下内容：

　　（一）各种会议的书面材料；

　　（二）业主委员会选举产生、备案材料；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）业务往来原始凭证；

　　（五）维修资金收支情况原始凭证；

　　（六）业主委员会认为需要存档的其他材料。

6. 吉林市物业管理条例实施细则（全文）

 
  吉林市物业管理条例实施细则
  　　第一条为贯彻执行《吉林市物业管理条例》(以下简称《条例》)，结合本市实际，制定本细则。
  　　第二条《条例》第三条第(五)项规定的物业管理区域的划分原则：
  　　(一)配套设施设备共用的，划为一个物业管理区域;
  　　(二)位于同一社区或者位置靠近的物业，划为一个物业管理区域;
  　　(三)原有住宅物业界线已经自然形成，且无争议的，划为一个物业管理区域。也可以按照原产权单位管理的住宅物业划分;
  　　(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，划为一个物业管理区域;
    
  　　(五)市、县(市)物业管理行政主管部门认为有必要划为一个物业管理区域的。
  　　划分物业管理区域可以由建设单位或者业主委员会提出申请，市、县(市)物业管理行政主管部门划分。
  　　第三条城区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督、指导、协调及落实工作。除履行《条例》第四条规定的职责外，还应当协助市物业管理行政主管部门做好物业管理企业资质管理、维修资金使用、物业管理招投标、物业管理区域划分等相关前期工作。
  　　街道办事处(乡镇人民政府)负责组织实施自治管理和弃管住宅物业的管理工作。
  　　第四条本市行政区域内与物业管理活动有关的给排水、供电、供热、园林、环卫、有线电视等专业管理单位(以下简称专业管理单位)，均须遵守《条例》和本细则。
  　　第五条按《条例》第六条规定，物业管理按下列规定执行：
  　　(一)新建住宅物业的建设单位必须通过招投标或者协议方式选聘物业管理企业，实施前期物业管理。业主大会成立后，由业主大会选聘物业管理企业实施物业管理。
  　　(二)原有住宅物业或者非住宅物业没有实施物业管理，单一产权单位的，由产权单位组织实施物业管理;多个产权单位的，由面积占二分之一以上的产权单位或者业主组织实施物业管理;产权单位已不存在的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织实施物业管理或者业主自治管理。
  　　第六条分期建设的住宅物业，首期入住的业主达到本期建设的总建筑面积50%以上时，可以成立业主大会。后期业主入住达到《条例》第八条规定条件时，应当重新召开业主大会。
  　　第七条具备首次业主大会成立条件的，在县(市)、区物业管理行政主管部门组织下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成首次业主大会会议筹备组，负责首次业主大会筹备工作，组织召开首次业主大会会议。社区居民委员会可以列席首次业主大会会议。
  　　第八条召开首次业主大会会议所需费用按下列规定办理：
  　　(一)新建住宅、非住宅物业由开发建设单位承担;
  　　(二)已建成一年以上的住宅、非住宅物业由业主承担。
  　　第九条业主大会会议、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，可以从物业服务费用中或者物业共用部位、共用设施设备经营收益中据实列支，并在业主大会议事规则中约定。业主委员会每六个月应当将活动经费的使用情况细目在物业管理区域内公告一次，接受业主监督检查。
  　　第十条业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主、非业主使用人违反业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业管理企业应当予以劝阻、制止;相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。
  　　第十一条业主委员会每届任期一般为2-3年，具体任期应当在业主大会议事规则中确定。业主委员会一般由3-15人的单数组成。根据工作需要，可以聘请1名执行秘书。执行秘书可以不是本物业管理区域内的业主。
  　　第十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到县(市)、区物业管理行政主管部门备案：
  　　(一)业主大会成立情况材料;
  　　(二)物业管理区域基本情况材料;
  　　(三)业主委员会候选人推荐办法，候选人名单及身份证明;
  　　(四)业主委员会选举办法;
  　　(五)业主公约及业主大会议事规则;
  　　(六)业主委员会组成人员情况材料。
  　　第十三条业主委员会应当建立活动档案，档案包括以下内容：
  　　(一)各种会议的书面材料;
  　　(二)业主委员会选举产生、备案材料;
  　　(三)物业服务合同;
  　　(四)业务往来原始凭证;
  　　(五)维修资金收支情况原始凭证;
  　　(六)业主委员会认为需要存档的其他材料。
  　　第十四条业主委员会除履行《条例》第七条第二款规定的职责外，在下列情况下，履行组织召开业主大会临时会议的职责：
  　　(一)20%以上业主提议的;
  　　(二)发生重大事故或者紧急情况需要及时处理的;
  　　(三)业主委员会委员变化，需要补选的;
  　　(四)因物业管理区域变更等原因导致业主大会解散的;
  　　(五)解除物业服务合同、选聘新的物业管理企业或者确定其他管理方式的;
  　　(六)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。
  　　业主委员会应当协助物业管理企业收取物业服务费用。
  　　第十五条业主委员会因故未能按期换届改选的，县(市)、区物业管理行政主管部门可以指导其换届工作。在此期间，业主委员会应当继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。
  　　第十六条业主委员会不履行职责，县(市)、区物业管理行政主管部门责令后仍未改正的，经20%以上业主提议，可以召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会委员。
  　　第十七条物业管理企业必须按《条例》第十一条的规定取得资质证书，在核定的资质等级范围内从事物业管理活动，并按规定参加年检。
  　　任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让物业管理企业资质证书。
  　　物业管理企业的名称、法定代表人等事项发生变更，应当在营业执照变更后15日内办理资质变更手续。
  　　物业管理企业资质证书必须在物业管理企业办公场所明示。
  　　第十八条外地物业管理企业在本市行政区域内从事物业管理活动的，应当持资质证书等相关资料报市物业管理行政主管部门备案。
  　　第十九条按照《条例》第十二条规定，物业管理专业人员是指物业管理企业的经理、部门经理、项目经理、管理人员(不包括财务和工程岗位的人员)。
  　　取得职业资格证书的物业管理专业人员不得涂改、出租、出借、转让职业资格证书。
  　　第二十条物业服务合同期限终止前90日，业主大会与物业管理企业协商不续约的，物业服务合同终止时，物业管理企业方可退出物业管理，并按下列规定执行：
  　　(一)物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供物业服务至合同终止之日，业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用至合同终止之日;
  　　(二)物业管理企业应当在退出物业管理30日前，公布物业服务费用的收支情况，并将已经收取的超出服务期限部分的费用退还相关业主;
  　　(三)物业管理企业应当在退出物业管理前10日内，向业主委员会移交有关物业维修、养护、更新、改造等技术资料。
  　　第二十一条物业服务合同期限未满，业主大会或者物业管理企业提出解除合同的，应当提前30日书面通知对方。
  　　业主大会和物业管理企业有物业管理纠纷的，双方可以协商解决，协商不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。仲裁或者诉讼期间，业主应当按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用，物业管理企业不得终止物业管理服务。
  　　第二十二条业主大会或者业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同时，应有保证双方合法权益的相关条款。
  　　第二十三条业主大会没有选聘到新的物业管理企业，或者经业主大会决定不选聘物业管理企业，而实行自治管理的，业主委员会应当履行下列管理职责：
  　　(一)组织管理区域内(含楼道)环境卫生清扫保洁工作;
  　　(二)维护管理区域环境秩序和绿化养护;
  　　(三)负责房屋及道路、方砖等共用设施设备的养护和维修;
  　　(四)负责接待业主报修，受理业主投诉和管理服务费用的收缴、管理、使用。
  　　业主委员会履行前款第(一)项职责时，也可以委托环境卫生服务单位负责，费用按规定标准由环境卫生服务单位直接向业主收取。
  　　第二十四条实施业主自治管理的，业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)的组织、监督、指导下，制定自治公约并向所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案。
  　　自治公约包括管理事项(房屋本体共用部位维修养护及化粪池清淘等)、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的使用、物业管理用房的使用、业主委员会相关人员津贴、违约责任等内容。
  　　服务费用按建筑面积每平方米不低于0.3元的标准，由业主委员会向业主收取。
  　　第二十五条物业管理区域内未能成立业主大会，不能选聘物业管理企业或者没有实施业主自治管理的，县(市)、区人民政府应当及时组织街道办事处(乡镇人民政府)做好下列工作，所发生的费用由受益业主按照实际费用或者分摊费用向服务单位交纳：
  　　(一)清扫保洁和垃圾清运(含化粪池清淘);
  　　(二)绿化维护;
  　　(三)物业共用部位日常养护。
  　　第二十六条建设工程竣工时，按规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足《条例》第二十一条第二款规定标准的，建设单位应当按照规定标准以现有房屋补足。
  　　因分期建设等原因，建设单位暂未能按规定标准提供物业用房的，应当向物业管理企业提供物业管理临时用房，并向县(市)、区物业管理行政主管部门提交物业管理用房承诺书。
  　　开发建设单位未按规划设计建设物业管理用房的，房地产行政主管部门不予核发商品房预售许可证。
  　　第二十七条开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房：
  　　(一)上下水、供电、供暖、卫生等应当具备正常使用功能;
  　　(二)小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。
  　　第二十八条物业管理用房中应当安排10%的面积作为业主委员会的办公用房，但一般不低于20平方米，不高于50平方米。
  　　第二十九条按照《条例》第二十条规定，建设单位必须通过招投标方式选聘物业管理企业实施前期物业管理。建设单位作为招标人可以自行或者委托招标代理机构进行前期物业管理招投标，并按下列程序进行：
  　　(一)编制招标文件(示范文本由市物业管理行政主管部门制定，内容包括物业基本情况和服务要求、投标须知、投标文件的编写与递交、开标、评标、定标及保证金等);
  　　(二)招标备案;
  　　(三)发布招标公告或者投标邀请书;
  　　(四)投标人递交投标文件;
  　　(五)开标、评标;
  　　(六)确定中标人，发出中标通知书;
  　　(七)中标备案。
  　　招标人在招标备案时，不得弄虚作假，恶意串通。
  　　第三十条按照《条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位没有通过招投标或者协议方式选聘物业管理企业实施前期物业管理并备案的，市、(县)市房地产行政主管部门不予发放商品房预售许可证。
  　　按照《条例》第二十四条规定，建设单位应当与被选聘物业管理企业签订前期物业服务合同，并在销售商品房时，将前期物业服务合同随商品房买卖合同一并向物业买售人明示。
  　　建设单位发布的与物业管理服务有关的广告，应当真实、合法。不得发布虚假广告。
  　　第三十一条被选聘的物业管理企业在签订前期物业服务合同至业主办理入住手续期间，应当做好下列工作：
  　　(一)组织有关专业技术人员代表业主监督物业共用部位、共用设施的施工质量和配套建设情况;
  　　(二)按照物业管理的要求，提出改善物业的具体设计建议;
  　　(三)进行物业承接验收，并接收移交的相关资料;
  　　(四)做好业主入住手续的办理。
  　　第三十二条物业管理区域具备下列条件时，建设单位应当向县(市)、区物业管理行政主管部门提出物业承接验收申请。
  　　(一)建设工程的公共设备、设施配套齐全，并符合规划设计及有关规范要求;
  　　(二)竣工验收合格，且验收资料齐全;
  　　(三)有符合规定的物业管理用房;
  　　(四)共用设备、设施运行正常、完好，并经验收合格;
  　　(五)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕。
  　　第三十三条县(市)、区物业管理行政主管部门应当及时组织由开发建设单位、物业管理企业和业主代表组成的验收小组，按照下列规定进行物业承接：
  　　(一)查验房屋及设施设备，并作好查验记录;
  　　(二)对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准;
  　　(三)验收后，建设单位和物业管理企业应当签订物业承接验收协议。
  　　物业承接验收协议示范文本由市物业管理行政主管部门制定。
  　　第三十四条建设单位在物业竣工验收时，应当按照物业建筑安装总造价2%的标准，一次性向市、县(市)物业管理行政主管部门交纳房屋质量保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。
  　　房屋质量保修金实行专户存储，按照国家同期活期利率计息。保修期满后按规定返还。
  　　建设单位交纳房屋质量保修金后，物业管理企业方可向业主办理入住手续。
  　　第三十五条按照《条例》第二十三条规定进行物业承接后，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
  　　(一)物业管理区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料;
  　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
  　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  　　(四)建设单位代收的物业专项维修资金的明细资料;
  　　(五)法律、法规规定的其他资料。
  　　第三十六条在前期物业管理期间，建设单位或者物业管理企业提出解除前期物业服务合同的，应当提前30日告知对方。建设单位必须通过原方式选聘新的物业管理企业后，原物业管理企业方可退出。
  　　原物业管理企业退出物业管理项目前，应当向建设单位移交本细则第三十五条规定的相关资料。
  　　第三十七条保修期内，住宅物业的维修养护由建设单位负责。
  　　保修期满后，住宅物业业主使用的自用部位、设施由业主自行负责。物业共用部位、共用设施设备(包括化粪池清淘)日常维修养护由物业管理企业负责，费用从业主交纳的物业服务费中列支。
  　　物业共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用，从业主交纳的维修资金中支付。没有维修资金的，由受益业主根据维修工程所需资金按比例分摊。
  　　第三十八条《条例》第十九条第二款规定的交给物业买受人的物业是指，业主或者非业主使用人收到入住通知，并办理完相应手续以及业主或者非业主使用人收到入住通知后在限定期限(不少于60日)内，无正当理由不办理相应手续的，均视为交给物业买受人。建设单位或者物业管理企业没有事先书面通知的，以业主或者非业主使用人实际办理入住相应手续后，即视为交付物业买受人。
  　　第三十九条业主或者非业主使用人应当按照规划设计的用途使用住宅和车库，不得擅自改变住宅或者车库的使用用途。
  　　业主确须改变使用用途的，到有关部门办理相关手续前，应当征得相临业主和物业管理企业书面同意。
  　　第四十条住宅、非住宅物业的业主有义务对物业共用部位、共用设施进行维修、粉饰和清洗。物业存在安全隐患或者按城市容貌标准需要对住宅、非住宅物业屋外墙面进行粉饰、清洗时，业主应当及时维修养护、粉饰、清洗。
  　　因未及时维修养护造成事故或者出现其他问题，按照物业共用部位、共用设施设备所有权的归属，由业主自行承担责任。
  　　第四十一条根据《条例》第二十五条、第二十六条规定，任何单位和个人不得占用物业管理区域内的属于业主共用的物业共用部位。
  　　建设单位、物业管理企业不得擅自出租、出卖、出借物业管理区域内的属于业主共用的物业共用部位。利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会同意后，按规定办理相关手续。所得收益按照业主大会的决定使用。
  　　第四十二条专业管理单位应当按《条例》第二十七条规定，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。划分原则为：
  　　(一)供水、排水、消防设施的维修养护责任。供水：自来水进户管道至水表(含水表)以外部分由供水公司负责;排水：物业管理区域规划红线范围以外的排水管道(含窨井)及城市公共排水设施(含交接井)由城市排水养护单位管理维护;原有住宅物业(单体栋号)化粪池(不含化粪池)以外的排水管道由城市排水养护单位管理维护;消防：住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消防栓等，由供水部门管理维护，公安消防部门监督检查;
  　　(二)供气、供热设施的维修养护责任。供气：管道燃气设备及供气管线(至燃气表)由燃气供应单位管理维护。供热：供热设施及供热管线至用户终端，由供热单位维护;
  　　(三)供电、通讯、有线电视设施的维修养护责任。供电：以单元内用户电表为准。电表以外的用电设施(包括用户电表)的维护管理由供电部门负责。通讯：通讯设施至用户终端由通讯单位负责。有线电视：有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位负责。
  　　第四十三条物业管理区域或者原有住宅物业(单体栋号)规划红线以外的道路(含方砖)、绿地及通过物业管理区域或者原有住宅物业(单体栋号)的市政道路(含方砖)、绿化(保绿)及清扫保洁的维修养护责任。道路(方砖)：由市、县(市)区市政工程管理单位按职责分工进行管理维护;绿化(保绿)：由市、县(市)区市政公用管理单位按职责分工进行管理维护;清扫保洁：由县(市)区环卫保洁单位负责。
  　　第四十四条产权属于环卫保洁单位的环卫设施，由环卫保洁单位维护。
  　　物业管理区域内的生活垃圾，由物业管理企业从住宅楼运至垃圾转运站或者环卫保洁单位指定的地点后，由环卫保洁单位运至垃圾处理场。环卫保洁单位清运垃圾的费用，由物业管理企业按价格主管部门核定的标准，从收取的综合服务费中支付;非生活垃圾，由物业管理企业委托环卫保洁单位清运，清运费用按照物业管理企业与业主约定，由业主支付。
  　　原有住宅物业(单体栋号)的生活垃圾，有约定的，从其约定，没有约定的，由环卫服务单位负责清扫和清运。
  　　第四十五条按照《条例》第三十二条第二款规定，物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用是指专项维修资金使用时，应当由市、县?市?物业管理行政主管部门备案或者城区物业管理行政主管部门向市物业管理行政主管部门备案后使用。
  　　第四十六条市、县(市)区物业管理行政主管部门应当按照《条例》的规定，建立物业管理投诉受理制度。
  　　业主委员会应当受理业主、物业使用人有关物业管理的投诉。业主委员会不能解决或者认为应当向物业管理行政主管部门投诉的，应当以业主委员会的名义书面向所在地县?市?区物业管理行政主管部门投诉。
  　　第四十七条受理物业管理投诉实行分级负责，逐级受理。投诉由县(市)、区物业管理行政主管部门直接受理。
  　　投诉人对区物业管理行政主管部门处理不服以及违法案件投诉，由市物业管理行政主管部门登记受理。
  　　第四十八条物业管理投诉的受理范围：
  　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
  　　(二)损坏、隐匿、销毁应当移交的资料、财物的;
  　　(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;
  　　(四)开发建设单位挪用代收的维修资金或者不出具专用票据的;
  　　(五)擅自改变物业管理用房用途的或者不按规定配置物业管理用房的;
  　　(六)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的;
  　　(七)未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务的;
  　　(八)物业管理企业将一个物业管理区域的全部物业管理全部委托给他人的;
  　　(九)法律、法规规定的其他情形。
  　　第四十九条市、县(市)区物业管理行政主管部门对下列投诉不予受理：
  　　(一)投诉要求不明确的;
  　　(二)投诉人与被投诉人已达成调解协议并已执行的;
  　　(三)有关部门已经受理的;
  　　(四)投诉人要求财产和人身损害赔偿的;
  　　(五)不符合法律、法规有关规定的。
  　　第五十条违反本细则，由市、县(市)物业管理行政主管部门按照下列规定予以处罚;责任人给他人造成损失的，应当依法赔偿，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
  　　(一)违反第八条第(一)项规定，建设单位不承担召开首次业主大会会议所需费用的，责令限期改正，逾期不改正的，处以3000元至10000元的罚款;
  　　(二)违反第十七条第一款规定，物业管理企业未在核定的资质等级范围内从事物业管理活动的，责令限期改正，逾期不改正的，处以5000元至20000元的罚款;不参加资质年检的，责令限期改正，处以10000元至30000元的罚款;年检不合格的，取消资质;
  　　(三)违反第十七条第二款规定，伪造、涂改、出租、出借、转让物业管理企业资质证书的，责令限期改正，逾期不改正的，吊销资质证书，并处以违法经营所得1倍以下罚款;
  　　(四)违反第二十条、第二十一条、第三十六条规定，物业管理企业未按规定程序退出物业管理的，责令限期改正，逾期不改正的，处以5000元至20000元的罚款;
  　　(五)违反第二十七条规定，开发建设单位没有按照使用标准配置物业管理用房的，责令限期改正，逾期不改正的，处以10万元至50万元的罚款;
  　　(六)违反第二十九条规定，未采用招标投标方式或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业，责令限期改正，逾期不改正的，对建设单位和物业管理企业分别处以10万元以下的罚款;
  　　(七)违反第三十条第二款规定，建设单位在销售商品房时，不向物业买售人明示前期物业服务合同的，责令限期改正，逾期不改正的，处以每套10000元至30000元的罚款;
  　　(八)违反第三十条第三款规定，建设单位发布与物业管理服务有关的虚假广告的，责令限期改正，逾期不改正的，处以5000元至30000元的罚款;
  　　(九)违反第三十四条第一款规定，建设单位不按规定交纳房屋质量保修金的，责令限期改正，逾期不改正的，处以10000元至30000元的罚款;
  　　(十)违反第三十四条第三款规定，建设单位未交纳房屋质量保修金，物业管理企业擅自办理业主入住手续的，责令限期改正，逾期不改正的，处以每套10000元至30000元的罚款;
  　　(十一)违反第三十九条规定，住宅业主擅自改变规划设计用途的，责令限期改正，逾期不改正的，处以500元至3000元的罚款;
  　　(十二)违反第四十条第一款规定，物业存在安全隐患或者按城市容貌标准需要对住宅、非住宅物业屋外墙面进行粉饰、清洗时，业主不及时维修养护、粉饰、清洗的，责令限期改正，逾期不改正的，处以维修工程款2倍以下的罚款;
  　　(十三)违反第四十一条第一款规定，占用物业管理区域内属于业主共用的物业共用部位的，责令限期改正，逾期不改正的，处以2000元至10000元的罚款;
  　　(十四)违反第四十一条第二款规定，建设单位、物业管理企业擅自出租、出卖、出借物业管理区域内属于业主共用的物业共用部位的，没收非法所得，并责令限期改正，逾期不改正的，处以2000元至10000元的罚款;
  　　(十五)违反第四十二条、第四十三条、第四十四条规定，各专业管理单位不履行维修养护等义务的，责令限期改正，逾期不改正的，处以维修造价1倍以下的罚款;
  　　(十六)违反第四十八条第(七)项规定，未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务的，经查证属实后，责令限期改正，逾期不改正的，处以5000元至30000元的罚款。
  　　第五十一条各级物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会从事物业管理的工作人员应当模范执行本细则。对不履行工作职责失职的，可以通报批评，并对主管领导或者直接责任人处以500元至1000元的罚款。
  　　第五十二条当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
  　　行政复议期间或者行政诉讼期间行政处罚决定不停止执行。
  　　第五十三条本细则由市房地产管理局组织实施。
  

7. 长春市城市住宅区物业管理条例

第一章　总则第一条　为了规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。第二条　本条例适用于本市市区和各县（市）人民政府所在地城市范围内的住宅区物业管理。第三条　本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套共用设施设备的居住区。住宅区的范围由县（市）、区人民政府物业管理行政主管部门会同有关部门划定。
　　本条例所称物业，是指已建成并交付使用的房屋以及相关的共用设施设备。
　　本条例所称物业管理，是指业主、业主委员会或者有关单位，委托物业管理企业对物业进行管理和为业主、使用人服务的活动。
　　本条例所称业主，是指物业的所有权人。
　　本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。
　　本条例所称物业管理企业，是指依法成立并接受委托进行专业管理服务的企业。第四条　住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的模式。
　　住宅区物业管理应当逐步实行招投标制度。第五条　业主、使用人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和共用设施设备、维护住宅区公共利益的义务。第六条　长春市房地产管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。
　　各县（市）、区人民政府物业管理行政主管部门由市人民政府确定，依照本条例对辖区内的物业管理活动进行监督、检查、指导。
　　市、县（市）、区人民政府的其他有关部门按照各自职责，协同实施本条例。第七条　物业管理应当逐步向社会化、专业化方向发展，通过市场竞争，提高管理水平，改善人民生活和社会环境。第二章　前期物业管理第八条　新建住宅区必须实行物业管理。物业管理行政主管部门应当参加住宅区规划设计方案的论证和住宅区竣工后的综合验收工作。未经验收合格的住宅区，不得交付使用。
　　开发建设单位应当按照规划设计方案进行物业配套建设。
　　开发建设单位应当将规划设计方案自批准之日起10日内报物业管理行政主管部门备案。第九条　新建住宅区，在竣工验收合格后到业主委员会成立前，由开发建设单位委托物业管理企业对住宅区进行物业管理，业主委员会成立后，由业主委员会选聘的物业管理企业对住宅区进行物业管理。第十条　开发建设单位在销售（含预售，下同）房屋时，应当与购房人签定前期物业管理服务协议，并将其作为房屋销售合同的附件。第十一条　新建住宅区移交物业管理企业时，开发建设单位应当按照本条例第四十四条规定移交物业档案资料，同时应当按照住宅区总建筑面积0．2％的比例，无偿为物业管理企业提供管理用房，不足50平方米的按50平方米提供。
　　物业管理用房为全体业主共同所有，由物业管理企业出资养护维修。物业管理用房不得改变用途。第十二条　新建住宅区实行物业管理后，未售（租）出的空置房屋，其业主为开发建设单位，由开发建设单位缴纳物业管理服务费。第三章　业主、业主大会及业主委员会第十三条　业主的权利：
　　（一）参加业主大会，享有表决权；
　　（二）享有业主委员会委员的选举权和被选举权；
　　（三）依法监督业主委员会的工作；
　　（四）依法监督物业管理企业的管理服务活动。
　　业主的义务：
　　（一）遵守业主公约；
　　（二）遵守住宅区的物业管理制度；
　　（三）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；
　　（四）依法交纳物业管理服务费用和维修基金。第十四条　业主大会由住宅区内全体业主组成。
　　业主大会由业主委员会负责组织召开。
　　业主大会每年至少召开一次，特殊情况下，经业主委员会决定，可以临时召开业主大会。
　　经拥有住宅区物业30％以上投票权数的业主提议，可以召开业主大会，业主委员会应当自接到该项提议之日起20日内就其所提议内容组织召开业主大会；逾期未召开的，提议的业主可以向所在地的物业管理行政主管部门申请，由物业管理行政主管部门责令业主委员会限期组织召开业主大会。
　　业主大会应当邀请使用人代表列席。第十五条　业主大会履行下列职责：
　　（一）选举或者撤换业主委员会委员；
　　（二）审议业主委员会章程、业主公约和物业管理委托合同；
　　（三）审议业主委员会的工作报告；
　　（四）监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
　　（五）决定物业管理的其他重大事项。

8. 吉林市物业管理条例实施细则全文(2)

吉林市物业管理条例实施细则（全文）
                   
 
   
    　　第二十三条
   
    　　建设项目具备下列条件时，建设单位和物业服务企业应当进行物业查验接收：
   
    　　(一)建设工程已竣工，且经建设工程质量监督机构备案;
   
    　　(二)规划配套的各类设施设备已全部落实，验收合格，能正常使用，经有关单位确认，并办理移交手续;
   
    　　(三)新建工程按照规划要求分期建设的，在建部分与交付使用部分已采取安全隔离措施;
   
    　　(四)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕;
   
    　　(五)建设单位选聘前期物业服务企业符合有关规定，并已签订前期物业服务合同;
   
    　　(六)有符合规定的物业服务用房、经营用房;
   
    　　(七)法律、法规、规章规定的其他条件。
   
    　　市物业管理协会应当制定物业查验接收规范，指导建设单位和物业服务企业做好物业查验接收工作。
   
    　　第二十四条
   
    　　建设单位、物业服务企业应当成立验收小组，按照下列规定进行物业查验：
   
    　　(一)查验房屋及设施设备，做好查验记录;
   
    　　(二)建设单位应当对查验中发现的问题书面向物业服务企业承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准;
   
    　　(三)验收后，建设单位应当向物业服务企业移交《条例》第四十四条规定的资料，并与物业服务企业签订《物业查验接收协议》。《物业查验接收协议》包括下列内容：
   
    　　1.项目名称、查验接收的内容;
   
    　　2.房屋和配套设施设备验收情况及存在的问题、解决方法;
   
    　　3.参与验收的人员、验收时间;
   
    　　4.其他有关事项的约定及移交的资料明细。
   
    　　第二十五条
   
    　　依据《条例》第四十四条第二款规定，建设单位与物业服务企业在物业项目查验接收后，应当向县(市)、区物业管理行政主管部门申请办理物业项目查接验收资料查验备案。
   
    　　对未办理查接验收资料查验备案的物业项目，建设单位或者物业服务企业不得为业主办理入住手续。
   
    　　第二十六条
   
    　　建设单位在办理商品房预(销)售许可前，应当依据《吉林省物业维修资金管理办法》第六条规定，除全额代交业主的专项维修资金外，还应当缴存以下三种专项维修资金：
   
    　　(一)有电梯的房屋，每平方米30元的电梯专项维修资金;
   
    　　(二)本细则第二十二条规定提供的经营用房的专项维修资金;
   
    　　(三)物业服务用房等配套用房的专项维修资金。
   
    　　业主不承担前款规定的三种专项维修资金。
   
    　　第二十七条
   
    　　建设单位按照规定代收的物业专项维修资金的税收事宜，按照国税发【2004】69号文件规定执行。
   
    　　第二十八条
   
    　　物业保修期内，建设单位拒不履行保修责任的，业主、业主委员会可以书面向县(市)、区物业管理行政主管部门投诉，县(市)、区物业管理行政主管部门应当书面告知建设单位，限期履行保修责任。
   
    　　建设单位逾期不履行保修责任的，业主、业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。同时，区物业管理行政主管部门应当及时将建设单位不履行保修责任情况，书面报市物业管理行政主管部门。市、县(市)物业管理行政主管部门按照10%的比例扣减建设单位的物业维修保证金，并将扣减的物业维修保证金存入物业专项维修资金账户。
   
    　　第二十九条
   
    　　物业项目保修期满后，建设单位应当持下列资料到县(市)、区物业管理行政主管部门办理物业维修保证金(本息)返还手续。
   
    　　(一)物业项目竣工验收证明;
   
    　　(二)物业维修保证金交存证明;
   
    　　(三)扣减维修保证金情况等其他资料。
   
    　　县(市)、区物业管理行政主管部门同意后，市、县(市)物业管理行政主管部门将物业维修保证金(本息)返还建设单位。
   
    　　第三十条
   
    　　房改售房单位或者承担其权利义务的单位，应当按照《条例》第五十三条的规定，履行房屋本体共用部位、共用设施维护责任。
   
    　　第三十一条
   
    　　实行综合服务的物业项目，物业服务企业应当按照《条例》第五十八条规定的物业服务成本构成或者物业服务支出构成，专项列支物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，年度支出额度不得低于年度物业服务费用的20%。
   
    　　第三十二条
   
    　　物业项目交付使用资料查验备案后，建设单位向业主发出入住通知之日，即视为物业交付物业买受人。
   
    　　业主接到入住通知后，应当办理入住手续。物业服务费用从办理入住手续之日当月起算;业主在通知时限内未办理入住手续的，物业服务费用从通知截止之日当月起算。
   
    　　物业服务费用应当按照业主房屋所有权证书载明的建筑面积收取。
   
    　　第三十三条
   
    　　物业服务企业与建设单位签订物业服务合同之日至物业交付物业买受人前，物业服务企业早期施工介入、物业承接查验、编印业主入住资料、物业服务用房装修等费用，由建设单位承担。
   
    　　第三十四条
   
    　　依据《条例》第六十条规定，物业服务费用结清后，办理物业所有权转移手续，具体办法由市住房保障和房地产管理局另行制定。
   
    　　第三十五条
   
    　　依据《条例》第六十八条第二款规定，环卫部门不得向物业服务企业收取业主产生的生活垃圾处理费用。
   
    　　第三十六条
   
    　　业主产生的建筑垃圾等非生活垃圾，可以自行清运或者书面委托物业服务企业清运。
   
    　　业主自行清运的，应当服从物业服务企业统一管理;书面委托物业服务企业清运的，清运费用由双方按照市场价格协商确定。
   
    　　第三十七条
   
    　　物业服务企业在物业管理活动中，为业主提供服务所使用的水、电、气、热费用价格，按照《吉林省物业管理办法》的有关规定执行。
   
    　　第三十八条
   
    　　物业服务企业违反本细则第十条、第十一条第二款、第十三条(一)、第十四条(九)、(十)、(十一)、(十二)、(十三)、第十六条之规定，由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以30000元的罚款。逾期未改正的，由市物业管理行政主管部门注销资质或者建议有权机关依法注销资质、降低物业服务资质等级，并建议工商行政管理部门依法予以处罚。
   
    　　第三十九条
   
    　　物业服务企业违反本细则第十三条(二)、(五)、第十四条(一)、(四)、(五)、(七)、(八)之规定，由县(市)、区物业管理行政主管部门依据《物业管理条例》、《吉林市物业管理条例》、建设部《物业服务企业资质管理办法》等相关规定予以处罚。
   
    　　第四十条
   
    　　违反本细则第十七条规定，未经备案擅自从事物业管理活动的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正，并按照物业管理面积每1平方米处以1元的标准进行罚款。
   
    　　第四十一条
   
    　　违反本细则第十八条规定，物业服务企业未按照规定，向业主公布物业服务费用收支情况的，由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以 10000元的罚款。
   
    　　第四十二条
   
    　　违反本细则第二十二条第三款规定，危旧房改建、棚户区改造项目的建设单位，未按照标准提供经营用房的，由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以30000元的罚款。
   
    　　第四十三条
   
    　　违反本细则第二十五条第二款规定，对未办理查接验收资料查验备案的物业项目，建设单位或者物业服务企业为业主办理入住手续的，由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以办理入住户数每户 1000元的罚款。
   
    　　第四十四条
   
    　　违反本细则第二十六条第二款规定，建设单位向业主收取电梯、经营用房、物业服务用房等配套用房专项维修资金的，由县(市)区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以已收金额10%的罚款。
   
    　　第四十五条
   
    　　违反本细则第三十条规定，房改售房单位或者承担其权利义务的单位，不履行房屋本体共用部位、共用设施维护责任的，由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以30000元的罚款。
   
    　　第四十六条
   
    　　当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。行政复议或者行政诉讼期间，行政处罚决定不停止执行。
   
    　　第四十七条
   
    　　本细则由市住房保障和房地产管理局组织实施并负责解释。
   
    　　第四十八条
   
    　　本细则自2011年11月15日起施行。    ;