如何判断房产投资价值

1. 如何判断房产投资价值

如今，房地产业的投资环境得到了很大改善，随着房地产市场的不断健全，其投资风险降低，保值、增值的机会增加了。然而，房地产业对许多人来讲尚属一块生疏之地，要想在房子上赚钱，首先要能判断房子的投资价值。怎样才能从众多楼盘中发现精品?如何判断房子的投资价值呢?

房地产业的投资
地段：是决定一个楼盘价值的首要因素，房地产行家有言，评价物业的前三个标准是：地段、地段、地段。交通的改善，如地铁、公路、桥梁的兴建都会直接影响到一个楼盘，乃至一个片区房价的上涨。因此，不管是用于居住还是投资，都要选择交通便捷的地段，可以让你获得更好的投资效益。
配套：配套完善房子保值更增值。一个好的楼盘、一套好的房子，必须要有大的市政配套。如果在房子交付使用以后发现没有地方买菜，没地方逛街，孩子没地方上学，小区内环境虽然造得很好，但走出小区门则是一片荒芜，正所谓“墙内锦绣如花，墙外刀耕火种”，房子后也只能空置，很难卖出去。拥有完善的市政配套，也就拥有了与财富对话的资本。
物业管理：物业管理的好坏直接取决于物业管理公司的专业程度。另外有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。
房子的状况：挑一个好的朝向、楼层、户型对出租很有好处，这就看您的眼力和爱好了。要提醒的是，在北京买房好有朝南的房间。至于风水之类的当然也要讲，不过关键还是要房子本身条件好才行。
其他参考因素：环境、是否是现房、绿化、会所及其他配套设施如何，都是买房时应该考虑的因素，不过重要程度低一点，而且这些往往是因人而异的。
（以上回答发布于2017-08-28，当前相关购房政策请以实际为准）
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2. 房地产价值是如何计算的？

通过选择多个重要的性能指标来评价计算某套房屋的价值，例如： 
1）楼层（楼层高低）2）海景/江景/河景/湖景等水景3）山景/园景等其他景观4）宁静（所处位置的宁静程度）5）户型（该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度）6）朝向（该房屋方位朝向的优劣）7）视野（视线是否受阻及视野开阔程度）8）私密性 
以上8项指标中，第1项指标“楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映其指标分值的高低。而其他7项指标则是横向指标，通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能;各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定。

3. 二手房房产投资价值应该如何估算？

二手房其独特的投资特性现在吸引了越来越多的投资者进行购买，那么如何判断二手房房产是否有价值呢？如何才能正确的估算出房产投资的价值呢？以下三大公式可以帮助你估算房产价值，各位投资置业者不妨可以试一试。
公式一：租金乘数小于12
租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入），小于12。
比如一套房子，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
公式二：8—10年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。
一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8—10年左右。仍以上面提到的那套房子为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000 元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10．3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
公式三：15年收益决定是否物有所值
另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年<房产购买价，那该物业价值已高估。
仍以上面提到的房子为例，2001年时，年租金收益为1．8万元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。
以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
希望上述内容能对大家有所帮助，在买房投资前可以大概的进行一个估算。
（以上回答发布于2015-10-20，当前相关购房政策请以实际为准）
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4. 如何计算房产投资收益？

1、租金
 
租金回报率=税后月租金*12/购买房屋总价。
 
这种计算方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用股市投资的市盈率，是选择绩优房产的简捷办法。
 
它的弊端是没有考虑全部的投入和产出，没有考虑资金的时间成本。因此，不能作为投资分析的全面依据，应用范围有限，对按揭付款不能提供具体的投资分析。
 
2、投资
 
投资收益率=（税后月均租金—按揭月供款）*12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
 
优点是考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
 
弊端是未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其片面性，不能作为理想的投资分析工具。
 
3、IRR法（内部收益率法）
 
IRR=累计总收益/累计总投入=月租金*投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款+保险费+中介费+税费+大修基金+家具等投入+累计按揭款+累计物业管理费）
 
优点是考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可以理解为存银行，并且是按复利计算。
 
弊端是以今天的市场推测未来，而未来市场是不确定性的，只是看升值的可能性较大罢了。由于房价是易知，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
 
投资时，有6个要点。
（1）入市的时机。
（2）选择投资房产的类型，比如住宅、商铺、别墅、写字楼、、公寓等。
（3）选择投资的区域。
（4）选择合适的楼盘。
（5）选择付款方式。
（6）调整投资心态。

5. 如何评估房产价值

6. 怎样的房子算是有投资价值的？

是这样的投资房产的收益主要来源于两个方面：后期的一个租金收益和房子本身的一个增值。
而这两点主要取决于项目所处的一个地段和区域：
土地资源是否稀缺，目前的一个周边配套发展和后期的一个规划和发展主要决定了项目本身的一个增值价值。
项目所处地段的交通商业配套，流动人口和常驻人口数量，决定了租金的一个收益成都。
所以我建议您投资一些发展比较成熟的核心地段的公寓项目，总价比较低，三无人员可贷款，作为投资来讲，收益比较可观且稳定，投资回报比会比较高。

7. 想问一下这个房屋资产价值是如何计算得出的

一般计算房屋价值多少钱的根本依据是根据本小区同户型或者有可比性的房屋历史成交价格，或者周边类似小区成交价格，再依据当下市场的波动来计算的。
扩展阅读：
资产价值法是指把环境质量看作是影响资产价值的一个因素，当影响资产价值的其他因素不变时，以环境质量恶化引起资产价值的变化额来估计环境污染所造成的经济损失的方法，称为资产价值法。
例如，用房屋资产价值变化来估计大气质量变化造成的经济损失或收益：房屋的价格受房屋特性（如大小、新旧、结构类型等）、四邻条件（交通便利程度、周围学校、商店等情况）和环境质量的影响，通过调查并使用多变量分析建立它们之间的相互关系，从而计算出大气质量变化引起的房屋价值的变化，说明大气质量变化造成的经济损失或收益。

8. 房产价值如何评估

房产价值评估是分为一般评估、房地产抵押贷款评估、特定评估三种方式，不同评估方式得出的房产价值不等。1、一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。2、房地产抵押贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。3、特定评估：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。